投资性房地产计量现状及公允价值计量的必性

  我国企业会计准则正逐步与国际财务会计准则趋同,新会计准则中引入了投资性房地产公允价值计量的规定,允许企业以会计政策变更来改变投资性房地产计量方式。通过选取中国两家代表性房地产公司万科房地产有限公司和金地房地产有限公司,分析其财务报表及相关披露中对投资性房地产计量的财务会计信息,分析其计量现有问题和弊端,通过比较投资性房地产中成本计量与公允价值计量的异同,探究我国房地产企业并未采纳公允价值计量的原因,最终出相关建议。 
关键词投资性房地产;成本法;公允价值计量 
一、投资性房地产计量理论分析 
(一)我国房地产企业投资性房地产计量现状 
1.房地产上市企业投资性房地产成本法计量现状 
通过对房地产上市公司财务报表进行比较分析,对比采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算和采用公允价值模式计量投资性房地产的方式。通过选取几家大型房地产上市企业,如万科、金地、碧桂园、中原地产,近年来采用投资性房地产成本法计量模式。万科和金地在全国各大城市均开发了类似楼盘,在财务状况及企业发展规划战略上具有一定的相似性,因此我们对其财务报表披露中的投资性房地产进行对比分析。 
以万科公司为例,211年资产负债表中年初投资性房地产为129,176,195.26,年末投资性房地产为1,126,15,451.,从年初至年末呈1倍增长趋势。对比金地公司,其财务报表披露中,其投资性房地产由期初1,344,969,33.1变为期末1,283,15,487.11,有微幅下降。 
在华远有限公司财务报表披露中,投资性房地产从年初至年末有微幅下降。根据披露的信息和数据,结合企业会计准则对投资性房地产计量的相关规定可以得知,当采用成本法进行计量时,变动会由增加房地产投资或折旧摊销变动等因素引起,其中的变动量存在抵消变动可能性,无法为投资者供可靠有效的投资性房地产真实情况,但当采用公允价值进行计量核算时,我们可以通过评估市场公允价值以对现存投资性房地产价值进行可靠估计。 
房地产上市公司期初投资性房地产规模相当,但是期初至期末却呈现不同的变化。两家公司对于投资性房地产均采用成本法核算,成本法即以购买时价格为核算基准,而房地产公司对于土地的购买多采用拍卖购买方式,同时近年来由于房地产市场调控严格,土地每年的价格受到多种因素影响,所以采用成本法不利于投资者对企业财务报表进行横向比较分析,成本法以历史成本为计量依据,不能真实有效的反映现实经济发展状况。 
如果投资者对以上房地产企业进行投资分析时,当采用成本法计量时,由于影响增减变化存在多种可能,折旧等认为因素会对年末投资性房地产账面价值合计产生影响,因此仅仅依靠增减变化趋势不能有效说明企业的未来发展,如果企业使用公允价值进行核算时,通过分析比较土地公允价值的差异时,可以了解不同区域投资性房地产真实价值及企业未来开发能力,为财务报表使用者投资决策供参考性意见。 
因此在国际会计准则倡公允价值计量的背景下,我们需重新探究公允价值计量方式的必性,对于公允价值存在的问题进行分析,趋利避害。 
2.投资性房地产计量模式的选择 
以北辰实业公司为例,在港交所进行上市,其在国内财务报表中投资性房地产采用成本法进行核算,在境外披露的财务报表中投资性房地产采用公允价值进行核算。 
通过对投资性房地产、净利润、股东权益三类财务指标进行对比分析,采用公允价值法进行核算后三类指标均呈上涨趋势,则同样规模的企业,当采用公允价值核算后其净利润上涨,盈利能力更为客观,股东权益上升,投资者对企业的前景预估更为良好。公允价值核算标准自更新以来,通过查阅上市公司董事会会议及相关信息披露,发现他们对成本法向公允价值计量方法的转换持谨慎态度。 
基于我国投资性房地产公允价值计量模式的应用现状,首先,这不利于投资者依靠会 
计信息相关性进行决策。在公允价值计量模式下,以市场交易为基准,大部分物业会增值,在成本计量模式下,此类房地产数倍、数十倍的增值空间不但没有显现出来,其账面净值反而随折旧和摊销不断减少。也就是说,投资者拿到的财务报表不能反映企业资产的真实价值。其次,不利于满足国际投资者的需。国外大多数企业对投资性房地产采用公允价值计量模式,当投资者对境外报表与境内报表进行比较分析时,两种计量模式不利于对不同企业进行对比分析,也不利于对统一企业的两类财务报表进行比较分析。 
(二)我国房地产企业投资性房地产公允价值计量经济后果分析 
1.税收影响 
出于对税收成本的考虑。目前,我国国家财政部、税务总局明确规定在计税时,投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑,在实际处置或结算时,处置去的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。虽然无论企业采用何种模式后的纳税所得额一样,但是如果企业采用成本法进行核算,形成的期间费用和这就可以在当期得到抵扣,如果采用公允价值模式,考虑到会计和税法的处理差异,企业不能根据利润直接计算,而只能通过纳税调整计算应纳税所得额,势必将增加企业的核算成本。 
所以,企业为利用折旧的“税盾效应”以达到避税目的,在很大程度上仍会采用成本模式。 
2.企业发展的影响 
采用成本法进行计量时,采用历史成本计价而不确认其市值变动损益,产生的期间费用等对上市公司而言具有抵税的作用,有利于企业的资本保全。新会计准则采用公允价值对投资性房地产进行后续计量,企业在资产负债表中按房地产的公允价值调整投资性房地产的账面价值,这样的调整虽然会增加利润,但是由公允价值而增加的利润部分并没有产生真实的现金流量,且我国资本市场发展尚不完善,近年来随着“国五条”、“国十条”的出台,各地政府对房地产的价格持谨慎态度,公允价值的计量随时面临风险和波动性。由于对净利润产生影响后,其间接影响每股收益和每股净值,推高了企业的股东权益。